房地產(chǎn)信托前景光明——訪聯(lián)華信托總裁李曉東
來(lái)源：www.beiwo888.cn 時(shí)間：2004-11-08
在2004年10月18日，銀監(jiān)會(huì)又發(fā)布公告，向社會(huì)征求《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《征求意見(jiàn)稿》）的意見(jiàn)，在業(yè)內(nèi)引起強(qiáng)烈反響。
對(duì)于自成立起就把房地產(chǎn)信托作為核心業(yè)務(wù)的聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司來(lái)說(shuō)，這份文件顯然有著更深的意義。為此，記者專訪了聯(lián)華信托投資公司總裁李曉東。
重 生
信托投資公司在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的比較早，第一家中國(guó)國(guó)際信托投資公司在1979年時(shí)即已成立。輝煌的時(shí)候，各地市基本上都有自己的信托投資公司，全國(guó)共有1000多家。
隨著信托業(yè)混亂局面的加劇，從1982年開(kāi)始，整個(gè)行業(yè)先后進(jìn)行了五次整頓。通過(guò)前四次整頓，信托公司的數(shù)量已從1000多家，減少到239家，也不再允許銀行辦信托。而1999年開(kāi)始的第五次整頓則是最徹底的一次，信托業(yè)基本上脫胎換骨，最終只有59家信托公司得以保存。
“第五次整頓與前幾次有著本質(zhì)的不同，信托業(yè)終于回歸本原，有了一個(gè)清晰的業(yè)務(wù)定位，就是受人之托、代人理財(cái)，完全以中間業(yè)務(wù)為主”。李曉東認(rèn)為，“一法兩規(guī)”的頒布實(shí)施，規(guī)范、健全了信托業(yè)的法律體系，在開(kāi)展“委托理財(cái)”業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)中，只有信托業(yè)在這方面的法律法規(guī)最健全。
回歸本原后的信托行業(yè)，從2002年到目前，信托公司受托的資產(chǎn)從零開(kāi)始，已經(jīng)達(dá)到近2000個(gè)億，總共發(fā)行的信托計(jì)劃1103個(gè)。從目前已到期200多個(gè)信托計(jì)劃來(lái)看，也只有一個(gè)出現(xiàn)問(wèn)題。李曉東認(rèn)為，經(jīng)過(guò)涅 重生的五次整頓后，目前幾大金融機(jī)構(gòu)里面，信托公司反而是問(wèn)題最少的一類。
專 注
與其他金融機(jī)構(gòu)相比，信托公司可以同時(shí)涉足資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，其投資領(lǐng)域非常廣泛，資金運(yùn)用非常靈活。
但李曉東認(rèn)為，投資領(lǐng)域廣泛既是一個(gè)優(yōu)勢(shì)，也是一個(gè)劣勢(shì)?！笆裁炊寄茏觯炊荒軐Ｐ闹轮?，你往往不能夠清醒地認(rèn)識(shí)到自己”他說(shuō)，“從聯(lián)華信托成立一年多的情況來(lái)看，深深感覺(jué)到一個(gè)企業(yè)的資源是有限的，要想在每一個(gè)領(lǐng)域都形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是不可能的。一定要根據(jù)自身特點(diǎn)，選擇重點(diǎn)突破。”
聯(lián)華的戰(zhàn)略目標(biāo)是：做一流的信托公司，做專業(yè)的信托公司，把核心業(yè)務(wù)定位在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和銀行信貸資產(chǎn)受讓業(yè)務(wù)上，堅(jiān)決不做證券投資信托業(yè)務(wù)。“2004年1-9月，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收入占公司信托業(yè)務(wù)總收入的80％，這充分說(shuō)明，這項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)真正成為我們的核心業(yè)務(wù)。”李曉東說(shuō)。
選擇房地產(chǎn)信托作為核心業(yè)務(wù)，是由于聯(lián)華信托長(zhǎng)期看好其市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?，同時(shí)，公司在這個(gè)行業(yè)積累了專業(yè)化優(yōu)勢(shì)。因?yàn)閷Ｗⅲ詫I(yè)，專業(yè)化是防范風(fēng)險(xiǎn)的最好方式，對(duì)行業(yè)的了解越深刻，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)越深入。目前，聯(lián)華信托在房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)上積累了良好的風(fēng)險(xiǎn)管控能力和研發(fā)、創(chuàng)新能力，為房地產(chǎn)企業(yè)提供的金融服務(wù)能做到更專業(yè)、更全面，效率也最高。對(duì)此，李曉東很有自信，“別的公司做一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從接觸到作出判斷，直至最后完成可能要比較長(zhǎng)的時(shí)間。而我們只需要很短的一段時(shí)間”。
“另一方面，由于專注，聯(lián)華信托積累一大批愿意投資房地產(chǎn)行業(yè)的客戶，我們要做的就是專業(yè)的房地產(chǎn)金融服務(wù)提供商，可以根據(jù)客戶的需求提供全方位的貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的金融解決方案?！?nbsp;
國(guó)內(nèi)信托公司涉足房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的不少，但像聯(lián)華這樣占主營(yíng)比重如此高的并不多 。現(xiàn)在，聯(lián)華信托集聚了一批優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)人才，對(duì)全國(guó)各重點(diǎn)地區(qū)的市場(chǎng)都有專門(mén)的研究。
契 機(jī)
《征求意見(jiàn)稿》發(fā)布后，在業(yè)界引起了強(qiáng)烈反響，李曉東也毫不吝惜對(duì)它的高度評(píng)價(jià)。在他看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的融資模式正經(jīng)歷革命性的轉(zhuǎn)變，《征求意見(jiàn)稿》的發(fā)布無(wú)疑將把房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)帶入一個(gè)規(guī)范發(fā)展的新時(shí)期。 央行去年頒布的121號(hào)文件使得房地產(chǎn)企業(yè)如坐針氈。以前，國(guó)家要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本金在整個(gè)項(xiàng)目中所占的比例是20％，但許多企業(yè)實(shí)際只做到10％，現(xiàn)在要求比例從20％提高到35％。這使得過(guò)于依賴銀行貸款的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨普遍的資金饑渴。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道勢(shì)必走多元化道路，實(shí)際也正是如此，去年以來(lái)前往聯(lián)華國(guó)際尋求合作的房地產(chǎn)公司絡(luò)繹不絕。
此外，隨著土地拍賣價(jià)格的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)自身也面臨洗牌。以前土地市場(chǎng)是協(xié)議轉(zhuǎn)讓，有很多小項(xiàng)目可做?，F(xiàn)在隨著土地市場(chǎng)的集中規(guī)范，拍賣價(jià)格越來(lái)越高，小公司現(xiàn)在根本沒(méi)辦法做業(yè)務(wù)。而不少一線城市的開(kāi)發(fā)商更是轉(zhuǎn)向二線，甚至三線城市。
因此，李曉東認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)采取的集開(kāi)發(fā)商和投資商身份于一身的“香港模式”將會(huì)發(fā)生變革，有必要借鑒美國(guó)模式，即開(kāi)發(fā)商和投資商相互獨(dú)立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的資金主要由投資商來(lái)提供。在美國(guó)，最大的投資商是房地產(chǎn)信托投資基金，即RE－ITs，規(guī)模超過(guò)3000億美金。
此次的《征求意見(jiàn)稿》就透露出管理層鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的思路，最值得關(guān)注的是不再受200份的限制。根據(jù)新規(guī)定，“不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃，其存續(xù)期限不得少于3年，最低募集金額不得少于5億元。信托投資公司運(yùn)用不受信托合同份數(shù)限制的房地產(chǎn)信托資金，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行組合投資，不得將資金運(yùn)用于單個(gè)不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營(yíng)企業(yè)?！?nbsp;
與此同時(shí)，《征求意見(jiàn)稿》也對(duì)做這項(xiàng)業(yè)務(wù)的信托公司設(shè)立一個(gè)很高的門(mén)檻，總共設(shè)置了九個(gè)條件。通過(guò)初步研判，李曉東認(rèn)為第一批能拿到資格的不會(huì)超過(guò)十家。李曉東表示，新辦法將會(huì)催生有中國(guó)特色的REITs。對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的明天，他充滿信心。
李嘵東 現(xiàn)年35歲，四川成都人。1987年畢業(yè)于西安公路學(xué)院汽車運(yùn)用工程專業(yè)。畢業(yè)后，李嘵東進(jìn)入中航油西南公司工作，四年后，被派往中航油與英國(guó)石油公司在深圳合資成立的一家公司擔(dān)任總經(jīng)理助理。一次偶然的機(jī)會(huì)，李嘵東認(rèn)識(shí)了新希望集團(tuán)董事長(zhǎng)劉永好，雙方都感覺(jué)很投緣，隨后劉永好邀請(qǐng)李嘵東加入新希望集團(tuán)。期間，李嘵東在職進(jìn)修了金融學(xué)碩士，并出任新希望集團(tuán)金融事業(yè)部總經(jīng)理，成功運(yùn)作了新希望、民生銀行等多家公司上市。目前，其還是北京大學(xué)光華管理學(xué)院EMBA。
(xintuo摘自證券時(shí)報(bào))